요즘 전세사기, 임대보증금 사기 등으로 많은 분들이 불안해하고 있습니다.
특히 민간임대아파트 계약을 앞두고 있다면 반드시 알아야 할 것이 있습니다.
바로 주택도시보증공사(HUG)의 임대보증금보증 제도입니다.
오늘은 민간임대아파트 사기를 예방하고, 안전하게 계약을 체결하는 방법을 천안직산 중해마루힐을 예시로 안내해 드립니다.
우리 가족이 피땀 흘려 모아 온 소중한 자산이, 단 한 푼도 잃어버리지 않고 오롯이 내 집마련에 쓰일 수 있도록!!!
🔄 HUG 보증이 주는 실질적 혜택
- 보증금 보호 : 사업 중단이나 부도 시에도 HUG가 계약금을 책임지고 반환
- “깡통 전세” 방지 : 분양 전환 시 가격 하락에도 보증금 안전 확보
- 시공 안정도 보장 : HUG 심사 통과 → 사업자 신뢰도 객관적 향상(시공사의 재정능력 없을 시 HUG에서는 보증을 안 함)
- 금융 접근성 강화 : 보증서 추가로 중도금·전세대출 용이
✅ HUG 보증 가입 요건 및 절차
- 누가 가입하나: 민간건설임대주택은 의무 가입 대상
- 보증금 대상: 전액 또는 일정 조건 하에 일부 보증 가능
- 보증료 부담 비율:
- 사용검사 전 모집 시 임대사업자 전액 부담(단, 사용검사 후 임대사업자 75%, 임차인 25%)
- 절차
- 사업계획 승인서, 등록증, 인허가 서류 준비
- HUG 심사 → 보증서 발급
- 보증서 사본을 지자체(동구청장) 및 임차인에게 제출 및 공고해야 함
🏗️사례분석(천안직산 중해마루힐 센텀)
✅ 토지 확보 & 인허가 완료 & 공사중(25년월 현재 5층 건설 중)
- 아파트 토지는 토지 100% 확보 후,
- 2023년 11월 20일 천안시장으로부터 「주택법」 제15조에 의한 임대주택건설사업계획 승인 완료됨
✅ 민간임대사업자 등록
- 2023년 “민간임대주택에 관한 특별법” 제5조에 따라
- 장기일반 민간임대주택(10년) 사업자로 등록
✅ HUG 보증 완료(보증서번호:05612024-704-0080000)
- 2024년 7월 31일 착공과 동시에 HUG 임대보증금보증서 발급 완료됨(2024년 7월 31일~2027년 7월 31일)
- 이는 계약자 입장에서 사전 안전장치 확보(계약금+중도금)가 완료된 상태
⚠️ 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 항목
1. 토지 & 사업 승인
- 토지 매입 완료 + 지자체의 사업 승인 완료 여부가 보증 가입의 출발점.
2. 민간임대사업자 등록
- 법적 근거 있는 사업자만 계약 가능. 등록번호와 의무 임대기간 확인.
3. HUG 보증서 발급 시점
- 사용검사 전 보증: 건물 사용승인 전에 HUG가 심사 후 보증서 발급 가능
- 사용검사 후 보증: 사용승인 이후 임대차 계약 시점부터 보증서 발급 가능.
천안직산 중해마루힐은 사용검사 전 또는 후 중도 가입 가능한 시점에 이미 보증서를 취득한 상태입니다.
📌 가짜 사업자와의 차이점 비교
| 항목 | 정상사업자(천안직산 중해마루힐) | 가짜 사업자 |
| 토지 매입 여부 | 100% 확보됨 | 미매입 가능성 |
| 사업 승인 | 2023.11.20 완료 | 승인 불가 |
| 공사여부 | 2025년7월 현재 5층 건설중 | 착공여부 불확실 |
| HUG 보증 | 발급 완료 | 보증 불가 |
| 계약 안전도 | HUG가 보증금 보호 | 사기 위험 존재 |
→ 가짜 사업자는 토지 미확보 → 승인 불가 → 착공 불가 → 보증 불가 → 사기 위험 高가 순차적으로 이어짐.
🔑 계약자 체크리스트
- 토지·사업 승인 확인
→ 지자체 사업계획승인서 사본 요청 - 민간임대사업자 등록증 확인
→ 등록번호와 10년 의무임대 확인 - HUG 보증서 사본 확보(보증서번호 요구)
→ 사용검사 전인지 후인지 확인하고, 사본 확보 - 지자체 및 홈페이지 공고 확인, 허그 홈페이지 보증번호 검색
→ 지자체 게시 여부 및 공고 및 보증 현황 확인 - 보증료 부담 구조 확인
→ 계약금·중도금에 보증료 포함 여부 점검
📝 마무리 (이것만 점검해서 완비된 민간임대아파트 계약해도 됩니다)
- “건설 중이라도 HUG 보증 완료만큼은 필수!”
- 계약 의심된다면, 토지확보→사업승인→등록→보증서 4단계 확인은 기본(공사가 진행 중이면 100% 안전)
- 임대인(민간임대사업자)에게 HUG보증서(보증서 넘버) 사본 제출 + 공고 여부 분명히 요구하세요
보증서번호 진위여부 확인방법
1. 우선 네이버나 다음의 검색창에 "주택도시보증공사"라고 검색을 합니다.
2. 검색 후 아래의 화면처럼 "HUG(주택도시보증공사)"홈페이지를 클릭합니다.
3.HUG홈페이지에서 아래와 같이 "홈페이지 바로가기"를 클릭합니다.
4. 홈페이지에 들어와 "고객센터"를 클릭합니다.
5. 고객지원센터에서 "가입내역조회"를 클릭합니다.
6. 가입내역조회 창에서 민간임대사업자(임대인)에게 받은 "보증서번호"를 기입 후 "검색"을 클릭합니다.
7. 민간임대사업자(임대인)에게 받은 보증서넘버가 맞는다면 아래의 화면이 나옵니다.
여기서 민간임대사업자에게 받은 보증서 사본과 일치하는지를 꼭 확인해 봅니다.
- 맞는다면 HUG에서 우리 가족이 피땀을 흘려 모은 돈을 보호해 줄 것이니 내 집마련을 해도 되는 안전한 아파트입니다.
- 위의 화면은 위에서 예시를 들었던 진짜 민간임대아파트 천안직산 중해마루힐에서 받은 보증서번호와 보증서 사본이 일치하는지 보증서번호 확인 방법을 직접 해본 것입니다.
- 보증금액 끝자리 1원까지도 정확히 일치되어 있는 것을 확인할 수 있었습니다.
🌿 진짜를 알아보는 눈, 그것이 나를 지켜줍니다
세상에는 참 많은 정보와 기회가 넘쳐납니다.
하지만 그 속에는 때로는 진실보다 그럴듯한 말과 포장이 먼저 보이기도 합니다.
그래서 오히려 진짜가 묻히고, 진정한 가치를 가진 것이 외면받는 일도 일어나곤 하지요.
하지만 우리가 조금만 더 주의 깊게 살핀다면, 진짜는 언제나 그 자리에 조용히 자신의 자리를 지키고 있습니다.
몇 가지 확인할 수 있는 사실과 제도적인 안전장치, 그리고 의심을 품는 지혜만 있다면, 우리는 진짜를 선택할 수 있습니다.
누군가가 대신 걸러줄 수 없는 선택 앞에서,
내가 나를 지키는 방법은 결국 팩트를 확인하고, 신뢰를 선택하는 것입니다.
지금 이 글을 통해 작은 도움이라도 받으셨다면,
그것이 결국 당신의 선택을 더 단단하게 만드는 힘이 되기를 진심으로 바랍니다.
